物件選定について
外観と階数と内部仕様
外観
1階店舗でしたら、間口が広いととても良いと思います。間口、つまり入口です。空中店舗の場合は、入口のドアに入ってからの空間が重要ですが、1階は見たままの印象がダイレクトに脳裏に残るからです。
間口が広くて、ガラス面が多いほどに内部は明るくなります。
塾は夕方から夜がメインなのだから夜の見栄えが良ければいいじゃないか、と思われれるかもしれませんが、日中のイメージはとても重要です。
コンビニのような作りで、ガラス面が多いと中の様子が見えてそれが安心感につながりませんか。中の様子が見えて明るい店舗というのは、印象がとてもいいものなのです。
階数
１階と２階以上という分け方をすると、やはり人の目の高さの範疇もありますので、1階がいいです。但し１階で間口が狭く中の様子が見えない物件よりは、３階で外からでは中の様子はわからないものの、ビル全体の見た目もセキュリティー面もよさそうということであれば、3階の方を選びます。
人が普通に歩いている目の高さ、車で走っているとき、自転車で入っているときの目の高さ、想像するとわかると思いますが、上を向いたまま歩くことは出来ませんので目線の高さというのはけっこう重要要素です。
内部仕様
これは断然「スケルトン以外」で、「事務所仕様」が塾や習いごと教室にはベストな選択だと思います。スケルトンを避ける理由は始めるときにも解約するときにも相当のコスト高になるからです。
飲食などの場合は、スケルトンからつくりあげることが多いですが、床を斫ってグリストラップなどをつくったりトイレをつくれば床を上げなくていけませんし、坪数が小さくてもコスト高です。
学習塾や習いごと教室の開校であれば、「事務所仕様」一択！で探したほうが初期費用を大きくカットできます。
事務所仕様で探したら、以下のチェックです。
- トイレは物件内か共用か
- 床はカーペットが貼ってあるか否か
- 壁のクロスは貼ってあるか（ボード剥きだしになっていないか）
- 換気扇やエアコンはあるか
- 証明はLEDかどうか（照度はどうか）
- シンクはあるか（手洗い）
- シンク下から異臭はしないか
- 入口ドアの開閉はスムーズか
- 入口以外 裏口などはあるか
- 窓は他にあるか（通気性）
- 窓の開閉はスムーズか
- 光回線はとおっているか（LAN接続）
- コンセントの差込口は多いか
これらが整っていれば、ものすごく優良物件だと思います。中にはエアコンは自分でつけるようになっている場合があります。しかし、なるべく設備として整っているほうがいいのです。
※エアコンなどは最初から設置されているのであれば、万が一の修理責任は物件オーナーになります。（重要事項説明書などをよくチェック）
物件取得費用
最初にそれなりにコストがかかるのが、この物件取得費用です。
借りるときには、敷金または保証金、礼金、前家賃など通常かかってくる月の家賃以外に最初に支払うべきコストがあるのです。この点は仲介の不動産会社に細かく聞いておかないと、「そんなの聞いてない！」ということになってしまいます。
敷金や保証金は、ゼロのところもあれば、10か月分とか12か月分かかるところもあります。教室運営の際は、内部が意図的に破壊されたりしない限りは比較的綺麗に使うことが出来ます。
ですから、交渉は出来ると思います。例えば保証金が10か月分とあれば、学習塾が借りる際のおおかたの相場からは大きくかけ離れています。この場合３か月分とか４か月分まで交渉が出来るでしょう。
また家賃以外に、管理費や看板使用料など、細かく名目がわかれている場合なども交渉の余地はあると思います。ただし、物件には必ずオーナーという存在があります。個人の方の場合や法人の場合など様々ですが、相手も人間ですから、高圧的に値引き値引きと迫れば、例え申込書を入れた後でも、それで賃借人が立場的に上になるということはありませんので、丁寧に接した方が後々良いです
。
契約前の条件確認
物件を複数、候補として選んだあとは、内見をします。その際に案内をしてくれるのが、仲介不動産会社の社員の方です。気に入ったら「申込書」を差し入れます。この申込書を入れた後じゃなければ、家賃やその他の金額、条件などの交渉は普通は出来ないものと思ってください。
申込書を入れて、意思を伝えて、その上で担当者に依頼する流れです。
申込書を入れたあとは審査もありますので、同時進行で進んでいきます。
最終的に条件をある程度のんでくれて、いざ契約になると、今度は「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」があります。これらの説明は、宅建士がやることになります。読み合わせです。この時間を面倒だと思ってはいけません。
書かれた文言がわかりにくい言い回しだったりすると、説明を受けても何だかわからない場合もありますよね。注意深く説明を聞いて、あまりにも不利な内容が書かれていたら、その部分の修正をもとめても大丈夫です。
特に「特記事項」のところと、重要事項説明書全体は要注意です。
